La procédure accélérée de recouvrement des charges de copropriété

Les copropriétaires sont tenus de s’acquitter des charges, ainsi que le dispose à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic, pour sa part, est habilité à recouvrer les charges impayées sans qu’il soit nécessaire qu’il obtienne pour cela un vote de l’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967).

S’il n’y parvient pas de manière amiable, le syndic pourra faire usage de la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Il s’agit d’une procédure particulièrement efficace.

Modalités

Cette procédure débute par une mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec accusée de réception ou, avec le consentement préalable du copropriétaire, par notification électronique (article 64 et suivants, décret du 17 mars 1967).

Cette mise en demeure doit être réalisée à la dernière adresse indiquée au syndic (article 65 du décret du 17 mars 1967). Il est conseillé d’y inviter le copropriétaire à régler amiablement ses charges.

La mise en demeure doit rester sans effet pendant au moins 30 jours, le délai débutant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire (selon les dispositions de l’article 67 du décret du 17 mars 1967).

A l’issue de ce délai de 30 jours et sans règlement, le juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond pourra être saisi.

Il rendra un jugement condamnant le copropriétaire à régler les charges de l’exercice en cours ainsi que l’ensemble des charges dues au titres d’exercices dont les comptes ont été approuvés. Le copropriétaire pourra également être condamné à des dommages et intérêts.

Cette procédure présente plusieurs atouts.

Atout n° 1 : La déchéance du terme

En cas de non-paiement après le délai de trente jours, l’article 19-2 entraîne la déchéance du terme des autres provisions non encore échues, conformément aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. De plus, toutes les sommes dues pour les exercices précédents deviennent immédiatement exigibles après l’approbation des comptes. Cela permet au syndicat de copropriétaires de récupérer à la fois le passif et les créances futures, anticipant ainsi la défaillance du débiteur et accélérant le processus.

Atout n°2 : La rapidité de la procédure

Le syndicat des copropriétaires doit saisir le président du tribunal judiciaire du lieu où se trouve l’immeuble, en utilisant la procédure accélérée au fond. Cette procédure est traitée en référé, bien que le magistrat rende une décision au fond, contradictoire et revêtue de l’autorité de la chose jugée une fois les délais de recours expirés.

Contrairement à une injonction de payer ou à un référé, ce jugement constitue un titre exécutoire permettant la saisie immobilière.

Atout n° 3 : Les pouvoirs du juge

Le président du tribunal judiciaire doit constater la défaillance du copropriétaire ainsi que l’approbation par l’assemblée du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes. Cette constatation nécessite que le syndic apporte ces éléments de preuve. Selon le texte, le président du tribunal condamne le copropriétaire au paiement des provisions ou sommes exigibles, sans pouvoir moduler cette sanction, ni accorder des délais.

Cependant, le texte permet au président du tribunal de constater le caractère partiellement ou totalement injustifié de la créance du syndicat. Il est important de noter que face à une inexactitude dans le montant des sommes réclamées, le juge ne peut pas rejeter la demande en bloc. Il doit statuer et liquider la créance, même s’il peut diminuer le montant de la condamnation demandée en application du principe de l’article 4 du Code civil.