Deux arrêts récents de la Cour de cassation précisent de manière restrictive les sommes susceptibles d’être réclamées dans le cadre de la procédure accélérée au fond de recouvrement des charges de copropriété prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Ces décisions renforcent les exigences de recevabilité pesant sur le syndicat des copropriétaires et imposent une vigilance accrue dans la préparation des mises en demeure et des actions contentieuses.
Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.315 ; Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534
1. L’analyse juridique : recevabilité des demandes en paiement des charges en procédure accélérée
Par deux arrêts publiés au Bulletin, la Cour de cassation est venue définir de manière restrictive les sommes exigibles dans le cadre de la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans la première espèce (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 23-23.315), la Cour rappelle tout d’abord la distinction fondamentale entre provisions et charges, telle qu’elle résulte des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, constituent des provisions « les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat », tandis que les charges correspondent aux « dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part », telles qu’elles résultent de l’approbation des comptes.
Or, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la défaillance d’un copropriétaire, après l’expiration d’un délai de trente jours suivant une mise en demeure restée infructueuse, rend exigibles :
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les provisions non encore échues appartenant au même exercice comptable que celles visées par la mise en demeure ;
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ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.
La Cour de cassation en déduit que le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à agir, sur ce fondement, en paiement de sommes restant dues au titre d’exercices antérieurs dont les comptes n’ont pas encore été approuvés par l’assemblée générale.
Dans la seconde espèce (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 23-23.534), la Cour confirme cette solution et précise en outre que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter le paiement de provisions afférentes à des exercices postérieurs à celui visé par la demande initiale qu’à la condition de justifier d’une nouvelle mise en demeure, restée infructueuse, portant sur des provisions dues au titre de ces exercices.
Il résulte de cette jurisprudence que les sommes dont le paiement est sollicité devant le Président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond en matière de copropriété doivent :
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soit être rattachées à un exercice comptable auquel se rattache une provision ayant fait l’objet d’une mise en demeure restée infructueuse dans le délai de trente jours ;
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soit être rattachées à un exercice comptable dont les comptes ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires.
Sont en revanche irrecevables les demandes portant, d’une part, sur des sommes rattachées à un exercice antérieur à celui de la mise en demeure dont les comptes n’ont pas été approuvés, et, d’autre part, sur des sommes rattachées à des exercices postérieurs en l’absence de nouvelle mise en demeure infructueuse visant des provisions de ces exercices.
La Cour de cassation ne se prononce pas explicitement sur la question de savoir si l’approbation des comptes doit nécessairement précéder la mise en demeure pour pouvoir solliciter le paiement des charges de l’exercice correspondant, ni sur l’exigence d’une mention expresse de cette approbation dans la mise en demeure.
La rédaction de l’arrêt, et la lettre de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 semble toutefois suggérer que les demandes sont recevables dès lors que les comptes sont approuvés, même si cette approbation intervient postérieurement à la mise en demeure. Par prudence, il demeure néanmoins opportun de viser, dans la mise en demeure, l’approbation des comptes du dernier exercice clos.
En tout état de cause, la Cour précise que la difficulté relevée relève de la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, et non de l’exigibilité des sommes. Le rejet d’une demande sur ce fondement n’est donc pas couvert par l’autorité de la chose jugée au fond, permettant une nouvelle saisine après régularisation par notification d’une mise en demeure s’avérant infructueuse.
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2. Conseils pratiques pour le recouvrement des charges de copropriété
Ces décisions n’anéantissent pas l’intérêt de la procédure accélérée de recouvrement des charges de copropriété, mais imposent une préparation plus rigoureuse de la procédure.
La temporalité de la mise en demeure préalable revêt, à cet égard, une importance déterminante. Ainsi, ilapparaît particulièrement opportun que les mises en demeure soient adressées immédiatement après la tenue de la dernière assemblée générale ordinaire.
Cette stratégie permet de couvrir, dans des conditions de recevabilité assurées, à la fois l’exercice en cours et l’exercice immédiatement antérieur dont les comptes viennent d’être approuvés, ainsi que les précédents le cas échéants. Elle présente également l’avantage pratique de viser, le plus souvent, deux voire trois trimestres de provisions, augmentant ainsi le montant des sommes objet de la mise en demeure.
Pour autant, la mise en demeure peut être adressée à un autre moment de l’exercice. La notification d’une nouvelle mise en demeure, pratique courante au sein du cabinet, permet alors d’optimiser l’action contentieuse ultérieure et d’élargir le périmètre des demandes recevables.
Enfin, s’agissant d’une question de recevabilité, une nouvelle demande pourra être introduite pour les sommes sur lesquelles le syndicat des copropriétaires n’aura pas obtenu gain de cause, dès lors que les conditions procédurales exigées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 auront été respectées.